Дуже часто виникають ситуації, коли громадяни без відповідної проектної документації, дозволів компетентних органів здійснюють будівництво, або реконструкцію будинків. А після закінчення всіх будівельних робіт, у них виникає необхідність оформити документи для реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно.
Такі ситуації трапляються, або через незнання норм закону про необхідність отримання спеціальних дозволів, або через свідоме порушення закону, або з метою економії часу та зусиль, усвідомлюючи, про відсутність будь-яких серйозних санкцій за порушення такого роду.
І ось виникає потреба продати новозбудований будинок, або подарувати чи укласти договір іпотеки щодо нього, Ви звертаєтесь в Державну архітектурно-будівельну інспекцію з метою прийняття його в експлуатацію, до бюро технічної інвентаризації з метою видачі свідоцтва про право власності на нього, і чуєте одні і ті ж слова: «Дане будівництво є самочинним, воно проведене без отримання належних дозволів на виконання будівельних робіт, з порушенням існуючих нормативів, правил проектування, не відповідає затвердженого проекту тощо».
Це зумовлює в подальшому потребу узаконення самочинного будівництва, тобто закріплення за особою, яка здійснила самочинне будівництво, права власності на нерухоме майно і посвідчення його відповідним офіційним документом.
З самого початку слід уточнити, які ж дії забудовника будинку потрапляють під визначення «самочинне будівництво».
Загалом, українське законодавство не дає чіткого визначення даного поняття, хоча згідно Цивільного кодексу України, житловий будинок вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Також самовільним будівництвом буде вважатися будівля, в якій під час експлуатації велися самовільні будівельні роботи, внаслідок яких змінився її архітектурний вигляд. Тобто самовільним будівництвом є не лише спорудження будинку без дозвільних документів, а й його самовільна реконструкція.
Важливим є те, що самою нормою закону закріплено правило, згідно якого, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Виникає питання, яким чином забудовнику можна узаконити самочинне будівництво.
На нашу думку, є два способи легалізації самочинного будівництва.
Перший – судовий;
Другий – позасудовий.
Позасудовий спосіб включає в себе ще два під способи:
- узаконення за спрощеною процедурою;
- узаконення шляхом укладення угоди про погодження самочинного будівництва між забудовником та виконавчим органом сільської, селищної, міської ради.
І так, проаналізуємо наведені вище способи легалізації самочинного будівництва більш детально.
Судовий спосіб легалізації самочинного будівництва
У випадку, якщо Ви являєтеся власником, або користувачем земельної ділянки, то слід звернутись до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво. Перед підготовкою для подання позовної заяви до суду, слід звернутися до адвоката чи юриста для роз’яснення можливих шляхів вирішення Вашої проблеми, визначенні переліку необхідних документів для обґрунтування своїх позовних вимог в суді, вартості судового збору за подання позовної заяви такого роду, сплата якого є необхідною умовою для відкриття суддею провадження по Вашій справі.
Стаття 376 Цивільного кодексу України, передбачає визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на підставі рішення суду. Хоча, слід зазначити, що практика розгляду даної категорії справ судами за останні роки є неоднозначною, дуже часто суперечливою. Причиною цьому є нечіткість законодавчої бази, яка суддями неоднаково тлумачиться, що часто призводить до винесення часто суперечливих один одному судових рішень в судах першої інстанції.
Важливий крок до усунення таких суперечностей здійснив Пленум Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом прийняття 30 березня 2012 року Постанови № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)».
Дано роз’яснення, що суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема:
- про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки;
- про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво;
- про відшкодування витрат на будівництво, здійснене на земельній ділянці, яку особі не було відведено;
- про знесення самочинно збудованого нерухомого майна;
- про зобов’язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову;
- про стягнення витрат, пов’язаних із приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
А також, навпаки, визначено категорії справ, при вирішенні яких суд не може застосовувати правила ст. 376 ЦК України, а саме:
- про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках різних житлових фондів,
- про визнання права власності на самочинно збудовані тимчасові споруди;
- про визнання права власності на самочинно збудовані приналежності до основної речі (ганок, веранда, мансарда, гаражі, сараї, літні кухні тощо). Прийняття в експлуатацію таких об’єктів нерухомості має здійснюватися відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю.
Великим плюсом даної постанови є рекомендації при визнанні права власності на самочинне будівництво у випадку відсутності прав на земельну ділянку. Зокрема, суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на земельній ділянці, що не надавалася у власність чи користування особі, яка збудувала його, якщо їй у встановленому законом порядку було передано земельну ділянку у власність, або надано у користування під уже збудоване нерухоме майно відповідно до її цільового призначення, та за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм.
Надання земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно може відбутися, як до пред’явлення позову до суду, так і після цього.
Після ухвалення рішення суду про визнання права власності на конкретний нерухомий об’єкт, його потрібно ввести в експлуатацію. В такому випадку, рішення суду виступає правовстановлюючим документом, який засвідчує право власності на нерухоме майно. А вже після введення в експлуатацію, проводиться реєстрація права власності на об’єкт будівництва в бюро технічної інвентаризації на підставі рішення суду з видачею свідоцтва про право власності.
Представництво Ваших інтересів в суді може здійснювати адвокат на підставі укладення договору про правову допомогу, або юрист – на підставі укладення договору доручення (видачі довіреності). Що важливо, довіреність може видаватися, як на вчинення конкретної юридичної дії, так і на вчинення всіх процесуальних дій повіреним від імені та в інтересах довірителя в суді. Будь-яких обмежень щодо строку довіреності не існує, тому вона може видаватися як на один рік, так і на три роки чи більше.
Узаконення самочинного будівництва за спрощеною процедурою
Спрощена процедура узаконення самочинного будівництва збудованого до 31.12.2009 року без дозволу на виконання будівельних робіт, була закріплена Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 24 червня 2011 року № 91 «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж»
Дані будівлі та споруди, можуть бути прийняті в експлуатацію органами інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю на підставі відповідної заяви, поданої до 31 грудня 2012 року.
Таким чином, Ви маєте можливість у спрощеному порядку ввести в експлуатацію та відповідно отримати свідоцтво про право власності на вищезазначені будівлі та споруди до кінця 2012 року.
Для прийняття в експлуатацію об’єкта, замовник подає особисто, або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення до Інспекції за місцезнаходженням об’єкта заяву про прийняття в експлуатацію об’єкта, до якої додаються:
- два примірники заповненої декларації;
- звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта з висновком про їх відповідність вимогам надійності і безпечної експлуатації (крім індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, прибудов до них загальною площею до 300 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них загальною площею до 100 квадратних метрів включно);
- засвідчені в установленому порядку копії:
- документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщено об’єкт;
- технічного паспорта, виданого бюро технічної інвентаризації.
Заява про прийняття в експлуатацію об’єкта підписується також співвласниками земельної ділянки та зазначеного об’єкта (у разі їх наявності).
У такому випадку, датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Зареєстрована архітектурно-будівельною інспекцією декларація є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об’єкт необхідних для його функціонування ресурсів – води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього.
Після цього, забудовник може звертатися до бюро технічної інвентаризації для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт та отримання свідоцтва про право власності.
Узаконення шляхом укладення угоди про погодження самочинного будівництва між забудовником та виконавчим органом сільської, селищної, міської ради.
Житлове право України знає такий один із способів узаконення самочинного будівництва, як укладення угоди із органом місцевого самоврядування про погодження самочинного будівництва.
Правовою підставою для цього є рішенням відповідних виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради, в якому передбачено перелік всіх документів, які потрібно подати на розгляд виконавчого комітету.
За загальним правилом, для узаконення самочинного будівництва потрібно зібрати всі необхідні для цього документи:
1. заяву фізичної/юридичної особи;
2. проект, виконаний ліцензованою проектною організацією, відповідність будівельним нормам здійснення самочинного будівництва;
3. копії правовстановлюючих документів на будинок;
4. копії правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій здійснене самочинне будівництво;
5. оригінал викопіювання земельної ділянки з нанесеними інженерними мережами і червоними лініями (при потребі);
6. висновки управління архітектури департаменту містобудування;
7. висновки управління охорони історичного середовища, якщо будинок належить до памяток архітектури;
8. акт розрізу димовентканалів (при потребі);
9. акт обстеження, складений ЖЕКом;
10. при потребі, на вимогу комісії інші документи, передбачені чинним законодавством України.
Зібрані документи забудовник зобов’язаний подати у виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради за місцем розміщення самочинного будівництва. За результатами огляду будівництва на місці і розгляду документів, виконавчим комітетом дається технічний висновок про відповідність, або невідповідність нормативним вимогам здійсненого самочинного будівництва. У випадку позитивності висновку – між забудовником і органом місцевого самоврядування укладається угода про погодження самочинного будівництва, оплачується процент оціночної вартості, після чого приймається розпорядження про погодження самочинного будівництва.
Отже, можна зробити висновок, що узаконення самочинного будівництва – процедура складна і недешева, незважаючи на це – досі поширена в Україні. Обрання конкретного способу узаконення самочинного будівництва покладається на забудовника. Найбільш ідеальним способом є спосіб узаконення за спрощеною процедурою. Проте для цього необхідно: по-перше – щоб об’єкт був збудований до 31.12.2009 року; по-друге – щоб будівництво було здійснено без дозволу на виконання будівельних робіт; по-третє – заява про прийняття даного об’єкта в експлуатацію була подана до 31.12.2012 року.
Узаконення шляхом укладення угоди про погодження самочинного будівництва із органом місцевого самоврядування є способом недешевим, тому що потребує сплати проценту (в більшості випадків – 10 %) від оціночної вартості об’єкту нерухомості до місцевого бюджету.
Судовий спосіб є досить ризиковим, адже є ризик незадоволення такого роду позову, а судовий збір за подання позову про визнання права власності становить 1 % від ціни позову, але не більше трьох розмірів мінімальної заробітної плати ( тобто не більше 3219 грн.).
На нашу думку, у разі неможливості застосування спрощеної процедури, слід все ж застосовувати передбачений частиною 3 статті 376 Цивільного кодексу України судовий спосіб узаконення самочинного будівництва.
16.08.2012 року
Корисна інформація: Що робити якщо один з батьків не дає дозволу на виїзд дитини за кордон.
